环球热讯:逐月回升！莆田楼市回暖？

不知不觉间，时间来到了四月中旬。随着“金三”的落幕，2023年的第一季度也正式结束了。

【资料图】

回看成交数据，开年以来，在多方利好的持续刺激下，莆田楼市迎来了一波回暖，“春意”渐浓。

那么随着第一季度的结束，莆田楼市真的“热”起来了吗？后续走势又会怎么样？今天我们以多组关键数据，看看一季度市场表现真实情况。

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楼市需求基本盘依然存在

但市场明显只是“弱复苏”

一季度的莆田楼市，确实是有了“小阳春”的气息。接下来，我们依然是先用数据说话：

新房方面，1-3月份全市商品房网签面积分别为10.39万㎡、14.93万㎡、22.02万㎡，呈逐月回升态势 。

二手房方面，1-3月份全市二手房成交面积30.28万㎡、同比增长18.24%；其中二手房成交面积分别为8.58万㎡、9.46万㎡、12.45万㎡ ，呈逐月上升态势。

上述两组都是昨天官方发布的莆田市2023年一季度房地产市场运行形势分析数据。 很显然，从数据面来看，一季度莆田楼市的成交量，无论是新房还是二手房，都走出了逐步向上的行情 。

当然，从成交结构和成交量可以鲜明地看出， 一季度的这一轮市场抬头，幅度依然不大，虽然莆田楼市的需求基本盘依然存在，但市场明显只是“弱复苏” 。

出现这一轮数据“抬头”的原因，不外乎有三：

第一，去年年末开始疫情管控的全面松动导致的购买需求延后，在年后集中释放。

第二， 今年以来莆田楼市预期转好，加上贷款政策、低房贷利率等政策端的进一步松动，刺激了一部分此前观望的需求入场 。

第三，无论是新房还是二手房，此轮调整下房价基本已筑底且上行动力仍不充足，“以价换量”仍在持续。

除了以上三点， 新房很大一部分原因就是联发兰溪和悦、建发缦云、保利建发棠颂和府等热点项目的带动，尤其是坂头两个项目在3月份贡献了三次大规模开盘 ，并取得斐然去化成绩。一夕之间，所有新闻都直指楼市回暖，所有人的情绪都被挑逗起来。

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市场变化肯定是积极的

想要保持还存在一定的掣肘

单从这些数据来看，莆田楼市似乎很火。 但从客观来讲，上述几个因素对于市场的刺激，可持续性有待验证 ，因为在楼市中那些看似大涨、可靠的数据，其实也有一定的迷惑性。

首先， 像3月成交是根据与2月份市场成交低位对比，由于此前基数很低，3月份数据一下子猛涨，就形成明显的反差 ，2月份相较1月份亦是如此。

其次，虽然今年一季度莆田住宅备案量逐月上涨，但却不是最亮眼的，我们把时间线拉长来看， 根据官方数据，1-3月份，全市商品房网签面积48.54万㎡，与去年同期相比下降14.10%，降幅较2022年（-42.0%）收窄27.9个百分点 。

第三，楼市备案数据的复苏，并不仅仅靠个别项目的热销，而是要靠热点新盘、续销盘和尾盘三方的“由点及面”全线铺开。但 目前莆田除了热盘来访量比较大，其它普通续销的项目实际来访量在逐周走低 。

其实，成交数据只是我们对当下楼市的一个基础认知，但相较于上涨的成交数据，我们更应该看清楚这数据的背后，它与所谓火热的市场大相径庭。

那么一季度数据已经摆在眼前了，二季度市场预期又如何呢？ 很显然，在阶段性放量之后，莆田楼市想要保持复苏动能还存在一定的掣肘，即持续的需求 。

一方面，根据莆田房管局公布的最新新房备案数据： 截止至4月15日17:00，莆田新房（不含仙游，下同）一共备案345套，备案面积约4.33万㎡ 。

从这个层面来讲， 在阶段性放量后，预判二季度莆田楼市想要维稳或者上行仍具备一定压力 。

而究其原因的话， 3月份备案数量之所以能突破四位数，很大一部分是因为联发兰溪和悦、建发缦云、保利建发棠颂和府等热点项目开盘后集中备案 ，而4月到目前为止，各项目基本以普通续销为主，自然转化率就降低了。

另一方面，与火热数据不同的是，从2016年到2021年莆田房价经历了补涨到结构性上涨等多轮涨价之后，2022年开始新房、二手房价格都有不同程度的回调。 包括市面上分销、特价房等的出现，也真实的反映出了市场行情，这些本质上也是市场信心不足的一个现象，否则也不会平白放出这种房价烟雾弹 。

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大涨、大回暖市场信号不存在

现下依然是买房的窗口期

最后还有土拍这个风向标，此前市场火热时，3月前土拍就会趁势出炉，毕竟地价高低，对市场的影响和触动最直接。

但今年我们可以看到，莆田住宅首拍被推迟到5月9日 。据官方网站显示，今年莆田首个住宅地块将于5月9日出让，该地块是PS拍-2023-01号（绶溪片区地块三-Ｄ）。

那么莆田土拍为何迟迟不上新呢？其实这本质可能是开发商拿地积极性不高，导致了土拍公告迟迟未出 。

所以说目前这个市场很热吗，其实不然。大家不要被所谓的成交数据所套路，也不要被朋友圈里一惊一乍的涨跌带节奏。

不过4月，是二季度的开局，对于楼市来说其实是非常重要的一个月份，如果这个月的成交量能够维持3月的水平，对于恢复市场信心将起着重要的作用 。

这个道理，相信无论是开发商还是官方都能够明白，所以这个月对于购房者来说，依然是好的入场节点。

首先， 为了维持成交，开发商肯定会在4月进一步放量，除了极个别有相对高流量的热盘，大部分楼盘仍然会保持现有的折扣力度，甚至可能会加大 。

其次，购房政策仍然会维持宽松，比如3月30日莆田市公积金推出重磅利好政策，最高贷款额度上调至70万、首付比例降低至20%等，这对于部分购房者来说也是利好。

总体而言，目前莆田楼市政策环境比较宽松，仍有很大调整空间 。莆田市场回暖是事实，即便有压力，还是要对莆田楼市保持信心，毕竟在当下，信心比黄金都重要。

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